Entre
as medidas de incentivo à economia anunciadas pelo governo na última
quarta-feira (20), está a Letra Imobiliária Garantida, um novo instrumento de
financiamento ao mercado imobiliário. Porém, na avaliação de Rodrigo Bicalho,
do escritório especializado no segmento, Bicalho e Mollica Advogados, o
instrumento só impulsionará o setor se houver um direcionamento do crédito
nesse sentido. "Se os bancos tiverem liberdade para utilizarem esses
recursos para diferentes fins, não haverá impacto significativo no setor
imobiliário", disse.
O
título terá isenção de Imposto de Renda e dupla garantia, com cobertura da
instituição financeira emissora e carteira imobiliária separada dos demais
ativos do banco, caso a instituição seja liquidada. Investidores estrangeiros
também poderão comprar o papel.
Segundo
Bicalho, é importante que o governo crie um agente fiduciário independente e
transparente para que os compradores dos títulos saibam em que créditos a letra
é lastreada. De acordo com ele, essa é uma demanda antiga do mercado, o qual
temia que os recursos da poupança e FGTS se tornassem insuficientes para o
financiamento habitacional. "O governo já estudava uma forma de criar um
mecanismo para a captação de recursos por parte dos bancos. O título anunciado
cria uma nova forma de investimento atrativo, pois é isento de IR para pessoa
física", complementou.
No
entanto, os recursos da poupança e FGTS continuarão a representar a maior
parcela dos investimentos. De acordo com o advogado, os títulos se assemelham
aos chamados covered bonds e vão criar funding adicional para o mercado de
crédito imobiliário e podem atrair investidores estrangeiros que gostam desse
tipo de papel. O novo título complementará as Letras de Crédito Imobiliário
(LCI), que atualmente movimentam R$ 100 bilhões. "A diferença é que a
Letra Garantida, dependendo de como vier a regulamentação, oferecerá mais
segurança por constituir um patrimônio apartado", explicou.
A
criação do título depende de medida provisória. CRI versus Letra Garantida
Bicalho considera que os Certificados Recebíveis Imobiliários (CRIs), que
também contam com isenção de IR, serviriam para fomentar o mercado
habitacional. Entretanto, parte das captações via CRIs relaciona-se ao mercado
de locação e de loteamentos. Além disso, muitas vezes o adquirente de CRI não
quer correr o risco de empreendimentos ainda em construção. No caso da letra
imobiliária, a garantia da instituição financeira pode mitigar esta
insegurança. "A estrutura de CRI tem se revelado bastante segura para
todas as partes, principalmente investidores, sendo, portanto, um título
confiável." Se a regulamentação das letras imobiliárias não tiver a mesma
preocupação com o investidor, principalmente na originação do crédito e das
garantias, poderá afetar a segurança do mercado", alertou.
Outro
aspecto que diferencia os CRIs das letras está relacionado à forma de captação.
O primeiro ocorre via aquisição de crédito imobiliário e, via de regra, por
meio da oferta pública, o que o torna um instrumento mais complexo. Já as
letras serão emitidas diretamente pela instituição financeira que possui
crédito em carteira (adquiridos ou originados por ela pelos financiamentos), o
que torna a captação mais dinâmica. A diferença de rentabilidade para o
investidor dependerá da composição dos papéis.
Fonte: InfoMoney
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