As
indefinições quanto a um novo reajuste da taxa básica de juros e sobre a
correção das contas do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) pela
inflação ampliam os rumores de uma possível alta nos juros cobrados pelos
bancos nos financiamentos habitacionais, no médio prazo.
Especialistas
do mercado imobiliário acreditam que, a se manter o cenário econômico atual, é
inevitável que as correções alcancem o crédito habitacional, traduzindo-se em
alta dos juros e redução do prazo para pagamento do financiamento.
Dados
do Banco Central preveem que a Selic deve ficar em 11% nesse ano, mas avançar
para 12% em 2015, sendo que média da taxa básica de juros que era de 7,9% ao
ano, em junho de 2013, e avançou para uma média de 10,9% ao ano, em junho desse
ano.
Já quanto
à correção dos recursos do FGTS, no começo de abril, a Justiça deu os primeiros
pareceres favoráveis à mudança de indexador – INPC (Índice Nacional de Preços
ao Consumidor) ou IPCA-E (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo
Especial) - para alguns processos em tramitação, em oposição à correção atual
pela Taxa Referencial. Os bancos dizem que, se a decisão virar jurisprudência,
os juros do crédito imobiliário no país, para empréstimos que usam recursos do
fundo, podem até dobrar, alcançando patamares entre 12,5% e 14,6% ao ano.
Quando
contratar o financiamento
Nesse
cenário, uma opção para o comprador se resguardar dos efeitos de eventuais
alterações da política fiscal e garantir juros menores do crédito imobiliário,
está na contratação do financiamento durante a construção.
O
diretor da Swell Construções e Incorporações, Leonardo Pissetti, mostra que,
considerando um imóvel com preço de média de R$ 650 mil, por exemplo, na
contratação do financiamento habitacional após a entrega das chaves, a taxa de
juros ficaria entre 9,5% a 12,5% ao ano. Já na contratação do empréstimo
durante a construção, para a mesma unidade do empreendimento, os juros ficam
assegurados em 8,3% ao ano, desde que o cliente tenha relacionamento com o
banco.
A
economia é melhor quantificada quando o cálculo baseia-se em valores nominais.
Pissetti usa como exemplo um financiamento de R$ 300 mil, para um período de
obras de 24 meses. Ao se considerar uma estimativa de CUB/m² (Custo Unitário
Básico da Construção) em 8,5% ao ano, ele diz que, na contratação do
financiamento imobiliário durante a construção, o saldo devedor é reduzido em
aproximadamente R$ 26 mil. Nessa mesma situação, para um financiamento de R$
400 mil, a economia chega a quase R$ 40 mil.
De
acordo com o empresário, no modelo de financiamento depois da entrega das
chaves, é exigido que uma quantia entre 20% e 40% do valor total do imóvel seja
paga durante a construção, o que se chama de poupança. Nesse período, as
prestações e todo o saldo devedor são reajustadas com base no CUB/m² ou no INCC
(Índice Nacional de Custo da Construção).
Já na
contratação do financiamento durante a obra, a variação do CUB/m² ou INCC é
aplicada somente em relação ao valor das parcelas de poupança a serem pagas
durante a obra, em vez de incidir sobre todo o saldo devedor, pois, como o
financiamento já está assinado, o valor referente a este saldo será considerado
quitado com a construtora.
Redução
de impostos
O
financiamento durante a construção ainda implica na redução das despesas com
impostos para escritura e registro do imóvel novo. Isso porque o cálculo para
pagamento das despesas de transferência do imóvel, impostos e taxas cartoriais
incide sobre o valor do bem na época da contratação do empréstimo e não quando
da entrega das chaves.
Fonte: InfoMoney
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